Parmi les plus grandes craintes des propriétaires au moment de mettre en location leur appartement ou maison, on trouve naturellement celle d’être confronté à des retards de paiements, voire à des loyers impayés. Il existe différentes bonnes pratiques permettant, dans un premier temps, d’éviter ces situations litigieuses. De plus, lorsqu’il est trop tard pour prévenir les impayés et que l’on cumule déjà plusieurs mois de dettes, le propriétaire est en droit de saisir les instances compétentes pour obtenir réparation.
Nos conseils pour éviter les loyers impayés
Avant même de signer un bail, le propriétaire peut prendre des mesures préventives qui limiteront les risques de retard de paiement ou de loyers impayés. Concrètement, on lui recommande toujours de sélectionner un profil de locataire sérieux. En ce sens, il ne faut pas accepter de louer à n’importe qui : le fait de demander les derniers bulletins de salaire ou même les quittances de loyer récentes rassure le propriétaire. N’hésitez pas à réclamer ces pièces à tous les individus souhaitant louer votre logement. Ainsi, vous vérifiez qu’ils ont suffisamment de revenus pour assumer le loyer — et qu’ils sont à jour dans leur bail actuel.
En parallèle, vous pouvez souscrire des contrats d’assurance, qui vous éviteront de perdre de l’argent si vos locataires ne respectent pas leur devoir. Concrètement, les compagnies peuvent vous verser des indemnités équivalentes au montant du loyer jusqu’à ce que la situation soit régularisée. Cela permet, par exemple, de compenser le manque à gagner pendant la procédure judiciaire, au moment où le mauvais payeur continue d’occuper l’habitat sans régler sa dette.
« Vous pouvez souscrire des contrats d’assurance, qui vous éviteront de perdre de l’argent si vos locataires ne respectent pas leur devoir. »
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Devant un retard de loyer, réagissez vite, et tentez de contacter le locataire pour connaître ses explications. Dans certains cas, le problème se résout rapidement à l’amiable. Toutefois, face à des réticences persistantes, vous devrez passer par le tribunal pour obtenir l’argent que l’on vous doit.
Comment poursuivre en justice un locataire qui ne paie pas son loyer ?
Afin de lancer une procédure judiciaire, vous devez envoyer une requête à la justice de paix compétente sur votre territoire (celle de Luxembourg, Esch-sur-Alzette ou Diekirch, selon l’emplacement du logement).
Rapidement, le greffier prend connaissance de la demande et convoque chaque partie par courrier. Si le locataire ne se présente pas à la date indiquée, l’affaire sera plaidée par défaut. S’il vient, les plaidoiries seront remises à plus tard.
On note parallèlement que le juge de paix reste habilité à prononcer des mesures d’urgence par ordonnance. En ce sens, il n’est pas impossible qu’il exige l’intervention d’un expert ou qu’il fixe un loyer provisoire, par exemple.
Suite au jugement, le propriétaire peut obtenir une saisie sur salaire afin de recevoir l’argent qu’il n’a pas eu en temps et en heure, sachant qu’une saisie des biens du locataire peut également être envisagée. Si la situation ne semble pas compatible avec le maintien du bail, le juge peut décider de l’expulsion forcée de l’occupant.
« Suite au jugement, le propriétaire peut obtenir une saisie sur salaire afin de recevoir l’argent qu’il n’a pas eu en temps et en heure. »
Puisque cette procédure repose sur une simple requête, elle reste peu onéreuse, car il n’est pas nécessaire de payer de frais d’huissier ni même de s’accompagner d’un avocat. Le propriétaire doit simplement prévoir quelques dépenses pour copier les pièces justificatives, se déplacer aux audiences et envoyer des courriers recommandés à son locataire.
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